近日，溫州一批住宅土地使用年限即將或已經(jīng)到期，需要繳納相當(dāng)于房價三至五成的高額土地出讓金。深圳商報(bào)記者了解到，類似情況深圳已經(jīng)發(fā)生了多起，最近一起長城大廈一套住宅申請土地使用年限延期20年，僅花費(fèi)了4.5萬元。2004年深圳市頒發(fā)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出，補(bǔ)繳地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35%，并按約定年期一次性支付。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就目前深圳征繳的情況看，對深圳的影響不大。

補(bǔ)地價款不到房價1%

連日來，溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期，交易價不超過100萬的房子面臨要花費(fèi)數(shù)十萬元（房產(chǎn)交易價的1/3到一半）的高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的遭遇，在社會各界引發(fā)熱議和關(guān)注。

深圳的情況如何？深圳商報(bào)記者了解到，近日深圳發(fā)生了一起業(yè)主主動補(bǔ)交地價款的案例。近日，市規(guī)土委第一直屬管理局收到了福田區(qū)長城大廈6棟一套80.6平方米業(yè)主的一份關(guān)于補(bǔ)交地價延期的申請。相關(guān)資料顯示，該房產(chǎn)用途為住宅，土地使用年限為50年，從1985年5月28日起至2035年5月27日止。

據(jù)悉，該業(yè)主已于今年3月9日付清上述房地產(chǎn)延續(xù)土地使用年限的地價款44940元，經(jīng)過規(guī)土委第一直屬管理局批準(zhǔn)，該房地產(chǎn)的土地使用年期延至70年，即從1985年5月28日起至2055年5月27日止，性質(zhì)仍為市場商品房，其他要求按《房地產(chǎn)證》登記不變。業(yè)主可以據(jù)批復(fù)向市不動產(chǎn)權(quán)登記部門完善產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

深圳商報(bào)記者就此事在市規(guī)土委第一直屬管理局得到了進(jìn)一步確認(rèn)，該局在回復(fù)中稱“根據(jù)深府（2004）73號《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》第三條和第四條規(guī)定，該房產(chǎn)土地使用年限延期為70年，現(xiàn)該業(yè)主已付清該套房產(chǎn)續(xù)延土地使用年期的地價款，可到不動產(chǎn)登記部門辦理相關(guān)用地手續(xù)。”

據(jù)家家順、安居客和58同城數(shù)據(jù)，長城大廈的目前市價為8萬元/平方米，該套房產(chǎn)市值約645萬元，補(bǔ)交地價款僅為市值的0.7%。

類似情況已經(jīng)發(fā)生了多起

深圳商報(bào)記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳多個商住樓早已到期，其中國際商業(yè)大廈則是全國的“先行者”。

位于羅湖區(qū)人民南路和嘉賓路交匯的國際商業(yè)大廈就出現(xiàn)過部分住宅土地使用權(quán)到期，盡管是同一幢樓，但有20、30、40、50年等四種年限不一的房產(chǎn)證，最早的在2001年就已經(jīng)到期。

與深圳國商大廈土地到期情況相似的還有：深圳寰宇大酒店土地于2002年2月3日到期，鴻圖大酒店以及盛華大酒店土地使用權(quán)到期日為2001年2月25日。

2011年，南山區(qū)金桃園小區(qū)被披露為“全國第一家土地使用權(quán)到期后將被政府無償收回的物業(yè)”，曾經(jīng)在全國引起軒然大波。不過，此事很快得以澄清。

是什么導(dǎo)致這些物業(yè)到期問題的出現(xiàn)呢？記者了解到，深圳在1987年之前共劃撥了73平方公里的土地，根據(jù)1981年12月深圳頒布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，允許給在特區(qū)投資的客商劃撥土地。同時，規(guī)定了土地最長使用年限：工業(yè)用地30年；商業(yè)用地20年；商品住宅用地50年；教育、科學(xué)技術(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生用地50年；旅游事業(yè)用地30年；種植業(yè)、畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)用地20年。

因此，國商大廈等上世紀(jì)80年代初期破土動工的一批商業(yè)樓宇，土地使用權(quán)就只有20年。到期土地主要分布在老城區(qū)的羅湖，以商業(yè)、辦公用地為主，也有少量住宅樓。73平方公里的劃撥土地也因此成為“歷史遺留問題”。深圳商報(bào)記者了解到，上述物業(yè)多數(shù)業(yè)主已補(bǔ)交了地價，土地的使用期限順延了數(shù)十年不等。

深圳已出臺相關(guān)政策

針對這一事關(guān)每個市民切身利益問題，深圳在早期就已經(jīng)出臺相關(guān)政策。

2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，指出，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩余年期（國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期）范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)繳地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35%，并按約定年期一次性支付。

2007年施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”

延期土地使用年限，對深圳樓市有多大影響？

“《物權(quán)法》里的相關(guān)規(guī)定是到期‘自動續(xù)期’。這是國家對土地價值權(quán)屬問題的妥協(xié)式表達(dá)，留下了明顯隱患，溫州和深圳的案例就是這種法理漏洞的差異化代表作。顯然，溫州做法更保守和傳統(tǒng)，深圳做法更開放和理性，迎合時代精神。總的方向，應(yīng)該是深圳模式，對既往房產(chǎn)實(shí)施適度續(xù)費(fèi)。但未來房地產(chǎn)稅開通后，一套房產(chǎn)的土地使用權(quán)將分化到每年征稅的流程中去。” 綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁昨日接受深圳商報(bào)記者采訪時說，“即便在買房時理論上一次性交了所有地價款，但那是制度滯后的產(chǎn)物，現(xiàn)在續(xù)期時補(bǔ)繳一點(diǎn)完全可以接受，所以只要補(bǔ)繳數(shù)額不高，對深圳樓市不會有太大影響。”