5月20日下午，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩在深圳某論壇上做主題演講，深圳這樣的地方，你不用問(wèn)，閉著眼睛買(mǎi)房就可以，它的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒(méi)有到頭，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是城市功能的反映，是城市價(jià)值的體現(xiàn)，是城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)，在整個(gè)中國(guó)華南，沒(méi)有一個(gè)城市能夠超過(guò)深圳。

未來(lái)樓市將此消彼長(zhǎng) 深圳房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒(méi)有到頭

未來(lái)整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將往兩個(gè)方向發(fā)展，第一個(gè)方向是此消彼長(zhǎng)，哪里消？很多偏僻地區(qū)、落后地區(qū)、資源枯竭性城市、缺水的地方、就業(yè)空間很小的地方需求是大兩外流的，所謂的彼長(zhǎng)就是像北京、上海、深圳這樣的典型大都市和核心城市，像深圳這樣的地方，你不用問(wèn)，閉眼買(mǎi)就可以，它的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒(méi)有到頭，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是城市功能的反映，是城市價(jià)值的體現(xiàn)，是城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)，在整個(gè)中國(guó)華南，沒(méi)有一個(gè)城市能夠超過(guò)深圳。南中國(guó)未來(lái)就是看深圳，沒(méi)有第二個(gè)城市。在這樣的背景之下，在深圳你持有資源當(dāng)然是好事了，肯定是沒(méi)有問(wèn)題的，不管是哪一類(lèi)物業(yè)，住宅會(huì)更好，公寓要不要買(mǎi)？你買(mǎi)不了住宅，只能買(mǎi)公寓，買(mǎi)比不買(mǎi)強(qiáng)，深圳一定是投資很好的地方。

第二個(gè)規(guī)律是顛簸中前行，這是非常明顯的規(guī)律，我們怕的不是顛簸，而是大勢(shì)改變，如果中國(guó)未來(lái)發(fā)展道路不發(fā)生大的改變，深圳的房?jī)r(jià)還要往上走，上海、北京也是一樣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到頭，它有一天會(huì)超越香港嗎？超越香港有正常，你不要去比較另外一些功能，因?yàn)橹袊?guó)人口巨大，中國(guó)財(cái)富量巨大，這么多人口支撐兩個(gè)、三個(gè)最頂級(jí)的城市，這種城市的價(jià)格飛上天也是非常正常的，超越紐約也是很正常的，房?jī)r(jià)不能簡(jiǎn)單的比較，因?yàn)樗膬r(jià)格各自獨(dú)立形成。你們桌上那瓶礦泉水，如果在東莞是1元，深圳是1.5元，其結(jié)果必然是由東莞運(yùn)到深圳來(lái)，最后東莞的供應(yīng)量減少，價(jià)格上漲，而深圳的供應(yīng)量增加，價(jià)格降低，兩地形成基本一致的價(jià)格，比如說(shuō)1.2元。但是房子你沒(méi)有辦法從東莞、惠州運(yùn)到深圳來(lái)，所以我要告訴大家的是所有進(jìn)行房?jī)r(jià)國(guó)際比較、區(qū)域比較、城市比較的，全是不懂房地產(chǎn)的，以此來(lái)推斷中國(guó)房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫的所有結(jié)論都是錯(cuò)的，泡沫這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)說(shuō)了十幾年了，泡沫就是傳說(shuō)中的鬼，都說(shuō)有，誰(shuí)也沒(méi)見(jiàn)過(guò)。

我們做房地產(chǎn)投資回報(bào)率都是60%、70%，只要杠桿用得好，回報(bào)40%、50%是很正常的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他行業(yè)，而且更重要的是幾乎沒(méi)有發(fā)生過(guò)風(fēng)險(xiǎn)。有人說(shuō)“老師你告訴我，下半年、明年房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌？不要在意它是漲還是跌，最重要的不是六千買(mǎi)還是八千買(mǎi)，是它漲到2萬(wàn)的時(shí)候你手里有貨，你在猶猶豫豫當(dāng)中一直沒(méi)有買(mǎi)，最終的回報(bào)是零。為什么房地產(chǎn)行業(yè)的人在財(cái)富榜上出現(xiàn)的頻率高于其他行業(yè)？誰(shuí)擁有了房屋、擁有了土地，誰(shuí)就是富者，這是全世界共同的規(guī)律。

未來(lái)中國(guó)大約還有三分之一的城市是可以投資的，三分之二的城市你別碰了，即使暫時(shí)有點(diǎn)上漲，也別碰了。你爸你媽、他爸他媽住在哪里，如果是衰退區(qū)域的話(huà)，盡快離開(kāi)，你再挺幾年，到那個(gè)時(shí)候再想賣(mài)，再也賣(mài)不掉了，越來(lái)越麻煩，越來(lái)越費(fèi)勁，就是我前面講的那句話(huà)，逃離你終將衰落的故鄉(xiāng)，最終中國(guó)人口要大整合、大遷移，形成幾大板塊，其中南方這個(gè)板塊就是以深圳、廣州為雙核。